בעלי הדירות
חברת GREEN GROUP חרתה על דגלה שקיפות מלאה! ואף הכפיפה עצמה לחוק ארגון עסקאות התחדשות עירונית, כאשר בעלי הדירות חשופים בכל עת לכל המידע אותו מכינים אנשי המקצוע של החברה בעבורכם. כמו כן – כל ההחלטות הקשורות עם הפרויקט מתקבלות על ידי בעלי הדירות בלבד! תהליך המתבצע בצורה זו מאפשר לכם להימנע מקבלת החלטות שגויות על בסיס מידע חלקי, חשדנות וריבים או בין בעלי הזכויות או ביצוע טעויות שיתבררו כקריטיות בהמשך חיי הפרויקט.
הצוות המקצועי בחברה מגן עליכם ומשתמש בידע ובניסיון הנרחב שצבר במהלך השנים כדי ללוות אתכם על כל שלבי הפרויקט ועד לסוף שנת הבדק מתוך מחשבה על הפרויקט שהכי נכון לכם.
החברה מנוסה בליווי תב"ע והן בליווי בניין בודד.
כלל השירותים של החברה ניתנים לבעלי הדירות ללא כל התחייבות לעלות כספית מצידם, תוך שהחברה נושאת בכל העלויות אשר יחולו בקשר עם ניהול התהליך עד לשלב בחירת היזם על ידי בעלי הדירות.
בעבור בעלי הדירות מדובר בעסקת נטו, קרי כל העלויות הכרוכות בביצוע הפרויקט, לרבות שכר טרחת החברה, משולמים על ידי היזם/קבלן אשר ייבחר על ידיכם לאחר המכרז (כנהוג בפרויקטים מסוג זה). לפיכך אינכם נושאים בעלות כלשהי הקשורה עם ביצוע עם הפרויקט.
על אף זאת, ככל וקיימים חובות פרסונאליים של בעלי הדירות כגון תשלומי ארנונה עד למועד פינוי הדירה או תשלום אחר החל על בעל הדירה ואינו קשור עם הפרויקט, יחולו תשלומים אלו על בעלי הדירות החייבים בהם. כמו כן, ככל ולאחר הבדיקות הכלכליות אשר יבוצעו על ידי החברה יובהר, כי אין כדאיות כלכלית בביצוע הפרויקט, אולם בעלי הדירות יהיו מעוניינים בכל זאת בביצועו, ישלמו בעלי הדירות את ההפרש- בכסף.
יתרונות השיטה:
- שליטה מלאה של בעלי הדירות בפרויקט לרבות בנראות הבניין החדש ודירות הבעלים.
- התהליך מנהל באופן דמוקרטי ובשקיפות מלאה.
- כל הידע והמידע המקצועי הקשור לפרויקט חשוף ונגיש לבעלי הדירות (תכנוני/כלכלי/משפטי).
- מיקסום התמורות לבעלי הדירות.
- יצירת ודאות תכנונית וכלכלית והגדלה משמעותית של הסיכוי לביצוע הפרויקט.
- יכולת לקבל החלטות מושכלות המבוססות על מידע ונתונים.
- מונעת את תופעת "הדייר הסחטן".
- רפרנט מקצועי מטעם החברה מלווה את וועד הפרויקט בבניין ואת בעלי הדירות למשך כל זמן הפרויקט ואחראי בין היתר על תיאום ישיבות עבודה / ישיבות וועד / אסיפת דיירים, ניהול הקשר השוטף בין היזם לבין בעלי הדירות וכו'
- יכולת לקבלת תשובה מקצועית בכל תחום הקשור לפרויקט (כלכלי/שמאי/משפטי/תכנוני/הנדסי וכו') באופן ישיר מבעל המקצוע הרלוונטי המלווה את בעלי הדירות מטעם המנהלת.
שלבי העבודה
שלב מקדמי
1 .הבניין יקיים אסיפת דיירים אליה יוזמנו כל בעלי הדירות בבניין.
2 .בעלי הדירות יקבלו החלטה על קידום הפרויקט באמצעות מינהלת דיירים – גרין גרופ.
3 .בעלי הדירות ימנו נציגות דיירים (מומלץ לא יותר מ 2 נציגים.)
4 .חתימת בעלי דירות, ברוב של 80% , על טופס ההתקשרות של גרין גרופ.
שלב א':הכנת החומר המקצועי
1 .הכנת המפרט הטכני של הבניין ודירות הבעלים.
2 .הכנת טיוטת ההסכם המשפטי (הסכם התמ"א)
3 .הכנת תוכניות אדריכליות של הבניין והדירות
*כלל החומרים המקצועיים יוכנו על ידי אנשי המקצוע מטעם המינהלת – בעבור בעלי הדירות, אשר יקחו חלק בהכנתם ואף יאשרו אותם.
שלב ב': קידום היתר הבנייה
1.הגשת בקשה לקבלת תיק מידע לצורך הגשת התוכניות להיתר.
2 .הכנת התוכניות להיתר. (תוך שימוש ביועצים מקצועיים שונים)
3 .החתמת בעלי הדירות על התוכניות (שאושרו מראש על ידם) והגשתן לצורך קליטתן בעירייה.
שלב ג': מכרז יזמים
1 .הכנת אגדן הפרויקט הכולל את המסמכים המקצועיים אשר הוכנו בעבור בעלי
הדירות – טיוטת הסכם תמ"א, מפרט טכני, תוכניות להיתר ותנאי המכרז
2 .הפצת אגדן הפרויקט ליזמים – לאחר אישורו על ידי הבעלים.
3 .ביצוע בדיקות נאותות ליזמים אשר נבחרו על ידי נציגות הבעלים מבין כלל היזמים שנגשו למכרז.
4 .כנס בחירת היזם – היזם ייבחר על ידי בעלי הדירות.
שלב ד': העבודות ומסירת הדירות החדשות
1 .חתימה על הסכם התמ"א עם היזם (שנבחר על ידי בעלי הדירות).
2 .הפצת אגדן הפרויקט ליזמים – לאחר אישורו על ידי הבעלים.
3 .ביצוע בדיקות נאותות ליזמים
אשר נבחרו על ידי נציגות הבעלים
(מבין כלל היזמים שנגשו למכרז)
4 .כנס בחירת היזם – היזם ייבחר על ידי בעלי הדירות.
שירותי החברה
1. ליווי בעלי הזכויות בהליך קבלת ההחלטה בדבר הכוונה לבצע פרויקט בבניין.
2. קבלת מידע תכנוני מאת העירייה וניתוח אפשרויות הניצול של זכויות הבנייה לצורך ביצוע הפרויקט.
3. ביצוע בדיקת נאותות של החומרים המקצועיים הראשוניים של הפרויקט מול גורמי התכנון.
4. הכנת תוכנית כלכלית לפרויקט (בפורמט דו"ח אפס/תקן 21) על ידי שמאי וכלכלן (ועדכונה לכל משך קידום התכנון).
5. הכנת תכנית אדריכלית סכמתית וקביעת עקרונות תמורה לבעלי הזכויות.
6. הצגת תוצאות בדיקת הנאותות וכלל החומרים המקצועיים שהוכנו לאישורם של בעלי הדירות.
7. הכנת מפרטים טכניים של הבניין החדש והדירות החדשות של בעלי הדירות.
8. הכנת טיוטת ההסכם המשפטי להתקשרות עם היזם (שיהווה חלק מתנאי המכרז) באמצעות עורך הדין של בעלי הדירות.
9. הכנת מסמכי התכנון והבינוי, לצורך הגשתם לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר) או לקבלת היתר הבנייה.
10. ניהול כלל אנשי המקצוע והיועצים הנדרשים לצורך – אישור התב"ע או קבלת החלטת וועדה בתנאים למתן היתר בנייה.
11. ניהול הליך הרישוי מול רשויות התכנון השונות – וועדה מקומית או וועדה מחוזית.
12. ליווי בעלי הדירות בהליכי הגשת ערר ו/או עתירה מינהלית – ככל שיידרש.
13. ניהול הליך בחירת המפקח מטעם בעלי הדירות – אשר ייבחר על ידי נציגות בעלי הדירות.
14. לאחר קבלת החלטת וועדה לאישור התב"ע או למתן היתר בנייה – הכנה וניהול הליך מכרזי לקבלת הצעות מיזמים אשר יתמודדו על ביצוע הפרויקט, על יסוד התכנית הכלכלית, התכנית האדריכלית, המפרט הטכני והמידע התכנוני מהרשות המקומית.
15. ניתוח ובדיקת הצעות היזמים השונים אשר יכללו: בדיקה בדבר יציבות כלכלית של היזמים (עפ"י המפורט בהתראות D&B או מאגר מידע דומה לו), ניסיונם בביצוע פרויקטים אחרים הדומים ככל הניתן לפרויקט זה, ניסיונם בקבלת היתר בניה וניהול הליכים תכנוניים מול רשות מקומית, מעמדם בבנק (ככל שיסופק מידע זה על ידי הבנק של המציע), בדיקת שביעות רצון בעלי דירות מהביצועים של אותם יזמים בפרויקטים דומים אחרים, קיומם או אי קיומם של פס"ד ביחס ליזמים.
16. הצגת דו"ח מסקנות וחו"ד לבעלי הזכויות לצורך בחירת היזם המתאים על ידם, תוך התייחסות לכ"א מן הבדיקות שנערכו ושקלול הקריטריונים שהיוו חלק מהסקת המסקנות.
17. ייצוג וליווי בעלי הדירות בהליך ההתקשרות עם היזם שייבחר על ידם במכרז.
18. ליווי בעלי הדירות בכל משך הפרויקט (שיבוצע על ידי היזם שנבחר על ידם) ועד לסוף שנת הבדק – כשנה לאחר מסירת הדירות החדשות.
19. המינהלת תספק שירותים אדמיניסטרטיביים לבעלי הדירות, לרבות איש קשר אישי מטעמה אשר ילווה וינהל את ההליכים השונים מול בעלי הדירות בבניין לבין עצמם, כגון, הפצת חומרים, כתיבת פרוטוקולים וכו, לרבות באמצעות מערכת טכנולוגית ייחודית שפותחה על ידי החברה – מערכת LIVI .
20. ניהול הקשר בין היזם לבין בעלי הדירות או בין בעלי הדירות לבין כל גורם הקשור לפרויקט במשך כל זמן הפרויקט, בשיתוף עם המפקח, עורכי הדין והאדריכל או כל בעל מקצוע אחר, לפי העניין.