רשויות מוניציפליות וחכ"ל
גרין גרופ מבצעת ניתוחים העוסקים בכלכלה וקניין לצד פרוגרמות תכנון בעבור עמידר; משמשת כזרוע משותפת בפרויקטים להתחדשות עירונית עם חברה משכנת חלמיש ומהווה זרוע ביצועית בעבור חכ"ל כהמשך ישיר למינהלת העירונית כדוגמת כפר סבא. גישתה של החברה היא להוביל משלב המחשבה ועד למסירת המפתחות וסיום שנת הבדק כגוף מתכלל מבקר ומנהל.
לחברה מומחיות ייחודית שהיא פרי עבודה מול הדייר הבודד על סוגיו השונים מחד ונסיון שותפיה בעבודה מול רשויות התכנון ובעבורם בקנ"מ עיר שכונה רובע ורחוב מאידך.
הבנה מעמיקה של תהליכים הינה קריטית במיוחד בתכניות להתחדשות עירונית.
החברה פיתחה אמצעים טכנולוגיים שיתופיים שקופים וחכמים ביחד עם שותפיה על מנת לאפשר לעיר לנהל את הליך ההתחדשות בה , ובמקביל לקבל תמונת מצב עדכנית של התארגנות בעלי זכויות.
הטכנולוגיה הייחודית מעודדת התארגנויות במתחמים וכפועל יוצא העיר יכולה להיערך באופן מושכל לפיתוח העירוני הכולל.
בדרך הנהוגה עד היום, הרשות המקומית הייתה צריכה להתמודד עם בקשות העוסקות בהתחדשות עירונית, לרוב בעקבות פניות יזמים שונים אשר פנו לבעלי דירות לאחר שנתנו להם שלל "הבטחות", כאשר כעת מועבר הלחץ לרשות המקומית לאשר את הפרויקט במתכונת המוצעת.
במקרים בהם הרשות המקומית יוזמת תוכנית, הן באמצעות משרד השיכון והן באמצעות יועצים עצמאיים, נוצרים לעיתים פערים בין התכנון ל"שטח".
יתר על כן, בעלי הדירות במתחם התכנון מודרים מהתהליך וצרכיהם לא נשמעים בזמן הרלוונטי של הליך התכנון. כל אחד מהיועצים, עושה את עבודתו נאמנה ודורש את הכי טוב בתחומו אולם הסינרגיה הכוללת בין היועצים השונים בשילוב קבלת עמדת בעלי הדירות בשטח לא באים לידי ביטוי באופן המיטבי – התוצאה דחיה במימוש התוכניות לתקופה ארוכה לצד נפחי בניה שלא בהכרח הכרחיים על מנת לעמוד במבחן השוק.
החברה באמצעות המינהלת מטעמה משנה את כללי המשחק ומאפשרת תכנון נכון תוך שיתוף בזמן אמת של כלל הגורמים הרלוונטיים (הרשות והציבור) החל משלב ניתוח המצב הקיים של בעלי הזכויות, באמצעות הליך שקוף ומקצועי ע"י כל בעלי המקצוע הרלוונטיים למען יצירת פרויקט בעל תוחלת מימוש גבוהה ולצד תכנון ראוי ומקיים וליווי הפרויקט עד מסירת הפרויקט ושחרור הערבויות לדיירים.
התוצאה הנה יצירת פרויקט נכון לרשות המקומית לצד קידום התחדשות עירונית והעצמת בעלי הדירות תוך הפיכתם, על ידי החברה, לשותפים אמיתיים לתהליך.
הרשות המקומית מאתרת באופן עצמאי או באמצעות המינהלת את המתחמים בהן היא מעוניינת לראות צמיחה והתחדשות ומנחה את עקרונות היסוד לתכנון לרבות צרכיה באזור.
המינהלת בוחנת במקביל את המצב הקנייני באזור המוגדר לרבות מבנה הבעלויות, לצד ניתוח הבינוי הקיים ותיפקודו של תא השטח ביחס לעיר. לאחר ניתוח והצגת סכמות עקרוניות אשר נבדקו במבחני התכנון הראוי והכלכלי הנדרש תוך מתן מענה גם בהיבט התשתית (תנועה, תחבורה, מבני ציבור וכד'), תפעל המינהלת להנעת התהליך תוך שיתוף בעלי הדירות והרשות המקומית (הרואה בבעלי הדירות בעלי עניין מרכזיים לקידום הפרויקט).
תוצר התהליך הינו אוגדן פרויקט הכולל תכנון מפורט, חוזה משפטי מפרטים טכניים שנבדק שמאית ומאפשרים רווח יזמי ראוי. התכנון המאושר ע"י בעלי הנכסים באוגדן, יעבור לאישור בהחלטת וועדה שלאחריה תקיים המינהלת התמחרות בין יזמים/קבלנים אשר יתמודדו על ביצוע הפרויקט.
יצירת וודאות תכנונית לצד ניהול שקוף ומושכל של ההליך ההתחדשות והתכנון ע"י המינהלת הרואה את טובת בעלי הדירות, הרשות המקומית והפרויקט בהקשרי מיקרו ומאקרו מגדיל באופן משמעותי מחדש את הסיכויים לביצוע תכנון נכון ומיטבי (לבעלי הדירות ולרשות המקומית) ולביצועו של הפרויקט בפועל בהתאם לתכנון – בזמן המהיר ביותר.
ליווי בקביעת מדיניות להתחדשות בשכונות שלמות הן במסגרת תכניות מתאר הכוללניות והן במסגרת מסמכי מדיניות ותב"ע הן בפן הכלכלי-מסחרי ובפן הכלכלי-הנדסי.
עריכת חו"ד שמאיות וכלכליות לחלופות התכנון אשר תיבחנה לרבות בדיקות היתכנות כלכליות של חלופות התכנון השונות העוסקות בהתחדשות השכונה (תמ"א 38, תכניות עיבוי, שיפוץ ופינוי בינוי ו/או בינוי פינוי ) הן כמסמך פנימי והן כחו"ד מלווה במסגרת תכניות סטטוטוריות.
עריכת מודלים כלכליים המתייחסים לאופן מימון הפרויקטים הן באספקט הפרטני של הפרויקט והן באספקט של הסביבה והמרחב. מנגנונים ומודלים לשמירת הקיימות בשכונה, תחזוקת השטחים המשותפים ושטחי הציבור.
הקמת מנהלת ליישום פרויקט או מתחם ספציפי להתחדשות עירונית
המנהלת כוללת – מנהל פרוייקט האמון על ניהול התכנון, עו"ד המייצג את בעלי הדירות, רפרנט צמוד לפרויקט המלווה את בעלי הדירות ומניע את התהליך, שמאי וכלכלן בהתאם לשלבים הבאים ארגון בעלי הדירות וקיום הליך שיתוף ציבור. קיום ישיבות עבודה עם בעלי הדירות בעניין אופן חישוב התמורות לרבות הצגת דוחות "0" וחוות דעת שמאית ע"פ תקן 21 .
ליווי וייצוג משפטי של בעלי הדירות ע"י משרדי עו"ד המתמחים בהתחדשות עירונית ובעבודה עם בעלי דירות ורשויות. ניהול התכנון בעבור בעלי הדירות לרבות הגשת הבקשה להיתר ביחד הצוות המקצועי של הרשות המקומית ואדריכל התוכנית.
קיום ישיבות עבודה בדבר המפרטים הטכניים בהתאם לחוק המכר דירות, כחלק מסל תמורות הדיירים. ליווי הליך התכנון מול בעלי הדירות עד לאישורם הסופי את דירות התמורה. בקיום הליך התמחרות בסיומו ייבחר על ידי בעלי הדירות – יזם/קבלן אשר יבצע את הפרויקט.
בעלי הדירות יקבלו ליווי ויעוץ שוטף לכל אורך הפרויקט על ידי כלל בעלי המקצוע מטעם החברה וזאת עד לסיום הפרויקט – ברישום הזכויות במירשם המקרקעין.
בחינת הכלכליות של הפרויקטים ביחס לחלופות התכנון השונות תוך בחינה הרווח הכלכלי בפרויקטים, בחינת חלופות תכנוניות לאור דרישות הרשות, אך ללא חריגה הן בתמורות לדיירים והן מבחינת הרווח היזמי.
שלבי העבודה
1. בדיקות- בדיקות התכנות כלכלית, שמאית, אדריכלית וביצועית לפרויקט בבניין / במתחם – מול גורמי התכנון השונים.
הצגת המלצות החברה בדבר מתווה הפרויקט המוצע תוך הצגת מספר חלופות אפשריות לביצוע – לגופים המרכזים את הנושא ברשות המקומית.
2. מפגש עם לקוח – קיום מפגשי שיתוף ציבור רחבים או אספות דיירים פרטניות בבניינים (בהתאם לסוג הפרויקט והצורך), לצורך בחירת החלופה המועדפת.
אישור הפרויקט (במלואו / בשינויים) על-ידי בעלי הדירות.
3.ישיבות עבודה- קיום ישיבות עבודה מקצועיות בין אנשי המקצוע הרלוונטיים מטעם החברה לבין בעלי הדירות,
לצורך הכנת החומרים המקצועיים של הפרויקט הכוללים בין היתר: טיוטת הסכם משפטי
(הסכם התמ"א), טיוטת מפרט טכני ותוכנית אדריכלית של הבניין והדירות החדשות.
כלל החומרים המקצועיים יקבלו את אישורם של בעלי הדירות – מראש. לאחר אישור בעלי הדירות
את המפרט הטכני, ההסכם המשפטי והתכנון האדריכלי,
יוגשו התוכניות לרשויות התכנון לצורך הגשת תב"ע (בסמכות וועדה מקומית או מחוזית – בהתאם לצורך) / קבלת היתר בנייה.
4.הצעות- לאחר קבלת החלטת הוועדה לאישור התב"ע (במידה ונדרשת) / לאישור הפרויקט
(לפני מתן היתר בנייה), תנהל החברה הליך של התמחרות בין קבלנים / יזמים אשר יגישו הצעות לביצוע הפרויקט אותו יזמו בעלי הדירות.
בתום הליך ההתמחרות תציג החברה המלצותיה בפני וועד הפרויקט מטעם בעלי הדירות ולאחר מכן בפני כלל בעלי הדירות.
בעלי הדירות הם אלו אשר יקבלו את ההחלטה בדבר בחירת היזם אשר יבצע בפועל את הפרויקט.