בדרך הנהוגה עד היום, הרשות המקומית הייתה צריכה להתמודד עם בקשות העוסקות בהתחדשות עירונית, לרוב בעקבות פניות יזמים שונים אשר פנו לבעלי דירות לאחר שנתנו להם שלל "הבטחות", כאשר כעת מועבר הלחץ לרשות המקומית לאשר את הפרויקט במתכונת המוצעת. במקרים בהם הרשות המקומית יוזמת תוכנית, הן באמצעות משרד השיכון והן באמצעות יועצים עצמאיים, נוצרים לעיתים פערים בין התכנון ל"שטח".

יתר על כן, בעלי הדירות במתחם התכנון מודרים מהתהליך וצרכיהם לא נשמעים בזמן הרלוונטי של הליך התכנון. כל אחד מהיועצים, עושה את עבודתו נאמנה ודורש את הכי טוב בתחומו אולם הסינרגיה הכוללת בין היועצים השונים בשילוב קבלת עמדת בעלי הדירות בשטח לא באים לידי ביטוי באופן המיטבי –  התוצאה דחיה במימוש התוכניות לתקופה ארוכה לצד נפחי בניה שלא בהכרח הכרחיים על מנת לעמוד במבחן השוק.

החברה באמצעות המינהלת מטעמה משנה את כללי המשחק ומאפשרת תכנון נכון תוך שיתוף בזמן אמת של כלל הגורמים הרלוונטיים (הרשות והציבור) החל משלב ניתוח המצב הקיים של בעלי הזכויות, באמצעות הליך שקוף ומקצועי ע"י כל בעלי המקצוע הרלוונטיים למען יצירת  פרויקט בעל תוחלת מימוש גבוהה ולצד  תכנון ראוי ומקיים וליווי הפרויקט עד מסירת הפרויקט ושחרור הערבויות לדיירים.

התוצאה הנה יצירת פרויקט נכון לרשות המקומית לצד קידום התחדשות עירונית והעצמת בעלי הדירות תוך הפיכתם, על ידי החברה, לשותפים אמיתיים לתהליך.

תמ"א 38 הנה תכנית המתאר הארצית מס' 38 לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה שפותחה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה במשרד הפנים. התכנית מעודדת חיזוק מבנים קיימים לצורך התגוננות מרעידות אדמה (על אף שהאיום המידי יותר הנו המצב הביטחוני היוצר את הצורך בחדרי מיגון (ממ"דים (מרחב מוגן דירתי) או ממ"קים (מרחב מוגן קומתי) הקיימים רק בבניינים חדשים ומודרניים).

זכויות הבניה מכוח תמ"א 38 יינתנו למבנים אשר קבלו היתר בנייה לפני 1.1.1980 ואשר אינם עומדים בתקן 413 לרעידות אדמה.

הזכויות הניתנות במסגרת תוכנית ארצית זו מהוות את התמריץ והמימון הנדרש לקבלנים לצורך ביצוע הפרויקט.  

גם תוכנית ארצית זו עברה מס' תיקונים:

התוכנית המקורית (השגורה בשם תמ"א 38/1) מאפשרת את חיזוק הבניין הקיים ובניית תוספות בנייה לבניין הקיים (על גגן הבניין או במסגרת הוספת אגף לבניין).

התיקון השני והשלישי (השגורים בשם תמ"א 38/2 ו/או תמ"א 38/3) אפשר ביצוע פרויקט באמצעות הריסת הבניין הישן ובניית בניין חדש במקומו.

במסגרת תיקון זה, הוגדרו והוספו זכויות בנייה אשר מהוות את התמריץ כלכלי בעבור הקבלן לצורך ביצוע הפרויקט.

תיקון ביניים (תמ"א  3א/38)  במסגרתו הוגדרו באופן ברור יותר זכויות הבנייה הניתנות במסגרת פרויקט של הריסה ובנייה מחדש (התיקון טרם אושר סופית)  

*בימים אלו מתגבש בכנסת התיקון הרביעי לתוכנית המתאר הארצית במסגרתו ייקבעו קריטריונים המאפשרים לבניינים חדשים יחסית (שנבנו לאחר 1980) ולמבנים מסחריים, להיכנס לתוכנית.  – לא מעניין לעניין האתר.

החברה, באמצעות יועציה השונים (לרבות עורך דין, אדריכל, שמאי, כלכלן רכז פרויקט וכו') ישמשו כחברה מנהלת, מטעם בעלי הדירות, לצורך קידומו והוצאתו אל הפועל של פרויקט בבניין שלהם. מנהלת הפרויקט משמשת כגורם המקצועי מטעם בעלי הדירות אשר תסייע להם להוציא אל הפועל את הפרויקט בשיטת "BOTTOM UP" – פרויקט התחדשות עירונית שמובילים התושבים בעצמם!

הקטנת חוסר הוודאות בפרויקט לרבות סוגית תמורות הדיירים והיכולת הכלכלית של הפרויקט לשאת אותם , הבניין המתוכנן והדירות החוזרות והקטנת מרכיב הבלתי צפוי בתוך הפרויקט והרווח היזמי הנדרש , כיוון שהיזם /קבלן נכנס בפועל לפרויקט שבו נדרש לביצוע ושיווק בלבד בדומה למכרזים ציבוריים.
ערך מוסף חושב בהליך ומהווה אחד המכשולים המשמעותיםהמשמעותיים בפרויקטים מסוג זה , היכולת לתת מענה אישי אמיתי ושקוף בכל אחת מהסוגיות העוסקת בפרויקט מסוג זה לכל אחד ואחת מן הדיירים ובכך להקטין את החיכוחהחיכוך הטבעי שנוצר ממהלך זה ולייתר התנגדויות. חברות שלא היו נכנסות בד"כ, שליטה מלאה בתהליך, חשיבה מטעם בעלי הדירות, תמורות גדולות יותר – אני שלים מחר גם בהתאם לנייר עבודה של מכון גזית גלוב 

משרד אדריכלים המתמחה בפרויקטים מסוג זה ובעל הכירות עם הגשת תכניות מסוג זה  ברשות המקומית הרלוונטית לפרויקט, עורכי דין מהמשרדים המובילים בתחום ההתחדשות העירונית, שמאי מקרקעין, כלכלן, כמאי, רכז פרויקט (אחראי על הקשר בין אנשי המקצוע השונים אל מול הדיירים לרבות מתן ליווי אדמיניסטרטיבי לוועד הפרויקט). בנוסף יישכר לפרויקט מפקח בנייה (בשלב הבניה) אשר ילווה  את הפרויקט מטעמכם בלבד. ככול שיידרשו לצורך קבלת החלטת וועדה, ישכרו ע"י המנהלת כלל היועצים המקצועיים הנדרשים.

כלל אנשי המקצוע מטעם החברה (המשמשת כמנהלת הפרויקט) עובדים בעבור בעלי הדירות וחבים כלפיהם חובת נאמנות מוחלטת.

מדובר בבדיקות מורכבות ובעלות כספית גבוהה, אשר מבוצעות על ידי אנשי המקצוע השונים מטעם החברה (כפי שהיו מבוצעות בעבור יזם אשר היה מעוניין לבצע פרויקט בבניין ואף יותר מכך) והכוללות בין היתר:
1.פרוגרמה תכנונית ראשונית – ניתוח ובחינת זכויות הבנייה של הבניין, לרבות הכנת חלופות תכנוניות שונות האפשריות במגרש התכנון תוך התאמתן לדוחות כלכלים/שמאים של הפרויקט.
2. הכנת דוח כלכלי שמאי ראשוני לפרויקט הכולל את עלויות הפרויקט (הישירות והעקיפות), ערבויות, בטוחות, מימון, שכ"ד דיירים וניתוח מחירי השוק בסביבת הבניין והתאמתן לבניין לצורך הכנת אודמן תזרים הכנסות אפשרי (מבוסס על  התכנון הראשוני המוצע).
3. בדיקה משפטית – בדיקת המצב המשפטי עפ"י נסח הטאבו לרבות בדיקת בעלויות / משכנתאות / רישומים / עיקולים והגבלות. 
4. בדיקת רמת גמר (מפרט טכני) אפשרית לדירות הבעלים החוזרות וזאת פרויקט כחלק מהניתוח הכלכלי.
5. בדיקות נוספות/שונות ככל שיש בהן צורך (יועץ תנועה/אגרונום/מעליות וכיוצ"ב).

מיד לאחר חתימת הרוב הדרוש ע"פ חוק, בהתאם לסוג הפרויקט,  תתחיל החברה בביצוע בדיקות ההתכנות לפרויקט לרבות הכנת פרוגרמת תכנון ראשונית, ניתוח שמאי  והכנת מסמך ובו  התמורות המגיעות לדיירים, הן בשטחים והן בעקרונות מפרט טכני, לצורך הצגתה לבעלי הדירות.

לאחר הצגת החומרים המקצועיים לבעלי הדירות, יוכלו בעלי הדירות ברוב רגיל לבטל את ההתקשרות עם החברה – ללא כל חבות כספית מציידם!

ככל והחליטו בעלי הדירות להמשיך ולקדם הפרויקט בבניין, תמשיך החברה באמצעות יועציה לספק לבעלי הדירות את כלל החומרים המקצועיים הדרושים להם ואחר לאחר שיהיה בידיהם כל המידע הרלוונטי, ייבחר על ידי בעלי הדירות היזם/קבלן אשר יבצע את הפרויקט (באמצעות מכרז אותו תנהל בעבורם החברה).

החברה מכלל יועציה ילוו את בעלי הדירות החל משלב בדירת ההתכנות, לאורך כל תהליך הבנייה והבדק ועד לשלב רישום הבית המשותף החדש.  

פרויקט של תמ"א 38 – תוספות על הבניין הקיים:
בהתאם להגדרת החוק, די בהסכמת רוב דיירים של 66% (ושהם הבעלים של לפחות 66% מהרכוש המשותף בבניין), כדי לחייב את שאר בעלי הדירות בבניין לצורך ביצוע פרויקט.

פרויקט של תמ"א 38 – הריסה ובניה מחדש:
בהתאם להגדרת החוק, די בהסכמת רוב דיירים של 80% (ושהם הבעלים של לפחות 80% מהרכוש המשותף בבניין), כדי לחייב את שאר בעלי הדירות בבניין לצורך ביצוע פרויקט.

פרויקט של פינוי בינוי (מוכרז):
בהתאם להגדרת החוק, די ב 80% לפחות מן הדיירים במקבץ, אשר 75% לפחות מן הרכוש המשותף צמודים לדירותיהם.
כמו כן צריכים להתקיים שני התנאים האלה:
א.67%  לפחות מדיירי כל אחד מן הבתים המשותפים הסכימו לעסקה.
ב.67%  לפחות מן הרכוש המשותף בכל בנין צמוד לדירותיהם. (בבניין שבו שש דירות ומעלה, ייחשבו הדירות של מי שבבעלותו יותר מ-30% מהדירות בבניין כדירה אחת בלבד. כדי לחייב את שאר בעלי הדירות בבניין לצורך ביצוע פרויקט). בהתאם לכך, ככל ויושג הרוב הדרוש (בהתאם לכל אחד מסוגי הפרויקטים המפורטים לעיל), ניתן לפנות בתביעה למפקח/ת על רישום המקרקעין כנגד הדיירים הסרבנים על מנת שזה יכפה עליהם את ביצוע הפרויקט למרות התנגדותם.  

בכל תהליך העבודה עם החברה והיועצים, מי שמקבל את ההחלטות הם בעלי הדירות (בלבד), כאשר אנשי המקצוע מטעם החברה (המנהלת) מייעצים לבעלי הדירות בכל צמתי קבלת ההחלטות.

מכאן גם היתרון הגדול שבשיטת העבודה של החברה – מבטלים את חוסר הוודאות ודוחים את המועד שבו כבר לא ניתן להשפיע למינימום האפשרי – כאשר נחתם בסופו של תהליך ההסכם עם היזם.

החברה תסייע לבעלי הדירות לבחור מפקח בנייה מטעמם (מהנדס / הנדסאי) על מנת שזה יפקח על עבודות הבנייה עצמן.   כמו כן, גם החברה תספק לבעלי הדירות פיקוח עליון על תהליכי העבודה בפרויקט לרבות בדבר עמידת היזם/קבלן בהתחייבויותיו עפ"י ההסכם.

החברה איננה חברת בנייה או יזם.
החברה ויועציה משמשים כבאי כוח בעלי הדירות ומייצגים אותם בתהליך המורכב של התחדשות עירונית בבניין/ים שלהם.
בתום תהליך העבודה של החברה ובעלי הדירות, תקיים החברה, בעבור בעלי הדירות, מכרז קבלנים/יזמים אשר יתחרו על ביצוע הפרויקט ובסופו של תהליך יבחרו בעלי הדירות את הקבלן/יזם אשר יבנה בפועל את הבניין/ים החדש/ים.

אין כל מניעה שהקבלן אשר ייבחר לביצוע הפרויקט יהיה כזה אשר הומלץ על ידי אחד הדיירים בבניין.
על אף זאת, הקבלן יצטרך לעמוד בסטנדרטים מסוימים אותם תציב החברה כתנאי מינימום כגון, ניסיון, איתנות פיננסית, סיווג קבלני וכו'.

בכל מקרה ייבחר הקבלן/יזם אשר יבצע את הפרויקט על-ידי בעלי הדירות עצמם.
יועצי החברה רק ייתנו המלצתם בעניין לבעלי הדירות על מנת שיוכלו לקבל החלטה מושכלת בעניין.

במסגרת ההסכם המשפטי אשר ייחתם עם היזם/קבלן אשר ייבחר לביצוע הפרויקט, הנ"ל מחייב (בהסכם) בתשלום דמי שכירות בעת פינוי הדירה בבניין הישן על ידי בעליה.  במקרה שהדירה מושכרת, ייקבעו דמי השכירות באופן זהה לדמי השכירות המתקבלים מהשכרת הדירה כיום.  במידה והדירה אינה מושכרת, ייקבעו דמי השכירות הראויים ע"י שמאי.

כמו כן, יישא היזם/קבלן בהובלת תכולת הדירה, מהדירה הישנה לדירה המושכרת ומהדירה המושכרת לדירה החדשה.

מדידת הדירות הישנות הינו לפי חישוב שטחים ע"פ חוק מכר ותקן 9 לתקינה השמאית. אופן חישוב שטח  הדירה החוזרת (חדשה) יהיה זהה לאופן ביצוע חישוב שטח הדירה הקיימת.

התקינה אומרת לחשב את שטח הדירה לרבות מלוא עובי הקירות החיצונים ( קירות שאינם משותפים לדירה ליד או לגרם המדרגות ) ומחצית מעובי הקירות המשותפים, ללא כמובן השטח המשותף ( גרם מדרגות ) , הצמדות כגון חניה /מחסן . .

עם חתימת בעלי הדירות על הסכם ההתקשרות עם החברה – לא מתרחש כל אירוע משפטי המחייב בתשלום מס מכל מין וסוג שהוא, אולם במועד חתימת בעלי הדירות על ההסכם עם היזם/קבלן אשר יבצע את הפרויקט מתרחש אירוע מס המטיל חובת תשלום מס על בעלי הדירות.
למרות זאת ומאחר והעסקה הנה עסקת נטו, במסגרה מתחייב היזם לשלם את כל תשלומי המיסים עבור בעלי הדירות – לא יישאו בעלי הדירות בתשלום מס בגין חתימתם על ההסכם עם היזם.

כפי הנהוג בפרויקטים מסוג זה ובהתאם לכך, כי המדובר בעסקת נטו מצד בעלי הדירות, מי שמשלם את שכר טרחת החברה הנו היזם/קבלן אשר ייבחר על ידי בעלי הדירות (לאחר המכרז) לצורך ביצוע הפרויקט.